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2016年一季度鲤城区房地产开发投资分析
发布时间:2016-05-12 字号:

  1季度,全区房地产开发项目完成投资8.63亿元,同比下降11.31%,全区房地产销售面积8.38万平方米,同比增长49.91%,销售额7.12亿元,平均销售价格8503.28/平方米,同比增长2.46%

  一、房地产市场运行状况 

  1、房地产建设规模扩大,房地产开发投资放缓。一季度房地产开发项目总建筑面积380.59万平方米,同比增长7.94%,房地产开发投资8.63亿元,同比下降11.31%,与去年同期房地产开发投资同比增长145.46%成鲜明对比,主要原因一是宏观环境影响,二是旧项目陆续完工。 

  2、普通商品房住宅与商业营业用房建设成为房地产开发建设两大主体。其中,144平方米以下住宅施工面积159.28万平方米,投资额3.01亿元,分别占全部施工面积、全部投资额41.85%、34.88%;商业营业用房施工面积85.02万平方米,投资额3.46亿元,分别占全部施工面积、全部投资额22.34%40.09%;商业营业用房的建设是最近几年内逐步加大力度的,一定程度上也反映了当前房地产消费市场正在从主要以中小型户型住宅消费为主导过渡到普通住宅与商业街区并行的轨道上来。 

  3建安投资成为投资的主要支撑点全区36个房地产开发项目建安投资6.81亿元,占房地产开发投资的 78.91%,土地购置费支出仅1.61亿元,占房地产开发投资的18.66%,比重比建安投资低60.25个百分点,建安投资占主导地位和绝对比重。 

  4、销售市场回暖,销售均价比去年同期微涨,比去年末较大幅度上升。一季度全区房地产销售面积8.38万平方米,比去年同期增加2.79万平方米,销售市场明显升温,房地产销售额7.12亿元,平均销售价格8503.28/平方米,比上年同期价位上升2.46%,比去年年末上升了17.35%。这一方面是今年年初我区出台的房屋销售优惠政策的刺激效应,另一方面也是反映了房地产市场还有一定的刚性需求。 

  5、房地产项目销售资金回笼率同比下降,资金依靠贷款的比例比往年有所增加。一季度房地产企业本年实际到位资金10.61亿元,整季度房地产销售额7.12亿元,定金、预收款及个人住房按揭贷款回笼资金3.50亿元,占本年房地产企业到位资金的32.99%,资金回笼率49.16%,资金回笼率与去年同期比下降了27.78个百分点;国内贷款2.98亿元,占本年到位资金的28.09%,与去年同期相比上升了16.77个百分点,仅比销售资金回笼率占总资金来源的比重低4.9个百分点,成为今年一季度房地产项目开发的第二资金来源。 

  二、需关注的问题 

  1、新增项目拉动房地产开发投资增长的后劲明显不足。一季度,全区新开工的房地产项目仅有2个,新开工项目的施工面积为31.98万平方米,仅占总施工面积的8.40%;新开工房地产项目本年累计完成投资0.50亿元,占所有房地产项目投资的5.79%,对整个房地产开发投资增长的拉动作用明显不足。由于鲤城区土地资源的限制,新增审批的房地产项目将越来越少,所以依靠新开发项目投资的增长拉动房地产开发投资增长缺乏后劲。 

  2、建筑企业的成本增加与政府的消除库存量政策倾斜将成为房地产销售价格上涨的两大推手。2016年一季度建筑统计调查数据显示:每平方米房屋建安造价2274.44元,与去年同期相比,每平方米造价增加904.38元,同比增长66.01%,这与一季度建材价格上涨幅度较大密切相关。造价上升与政府加大对房地产库存的消化力度这两项措施助推了房地产销售市场的火爆,同时也拉动了房地产销售价格的上涨。 

  3、商品房去库存化仍旧是下阶段的主要政策倾斜重点。截止本季末,全区房屋待售面积27.73万平方米,比上年末增加7.19万平方米,其中住宅待售面积10.64万方米。由此可见目前的房地产市场整体上还是供大于求,建议区有关主管部门加强市场调研,根据新老城区的实际情况,积极引导房地产开发企业因地制宜地消化库存房屋量。