物业知识小课堂

　　从《中华人民共和国民法典》看物业管理

　　业主对专有部分享有什么权利？

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十二条

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　二手房，前房主所欠的物业费如何处理？

　　如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司支付。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　建筑区划内，业主是否有车位、车库的优先购买权？

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十六条

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　电梯间的广告、公共停车位的公共收益归谁所有？

　　业主共有，但要扣除合理的成本。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条

　　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　物业公司能否以停水停电的方式催缴物业费？

　　不可以。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　房屋共有人对共有房屋的物业费是如何分担的？

　　有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照份额负担，共同共有人共同负担。

　　《中华人民共和国民法典》第三百零二条

　　共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。业主已交房未入住是否可以不交物业费？

　　业主已交房未入住应交物业费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　物业合同期限届满后是否自动失效？

　　不一定。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款

　　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

　　业委会是否可以自行决定更换小区物业服务企业？

　　不可以。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十八条

　　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　房屋屋顶或外墙漏水是否可以使用维修资金进行维修？

　　经业主共同决定同意可以。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十一条第一款

　　建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

　　来源：综合，部分来源“平安固安”微信公众号