各社区居委会，街道各中心、办：

　　为贯彻落实区委、区政府的工作部署，进一步巩固老旧小区改造提升成果，构建老旧小区长效管理机制，现将《鲤城区住宅小区长效管理工作方案》转发给你们，请认真遵照执行。

　　鲤城区人民政府常泰街道办事处

　　2022年2月22日

　　（此件主动公开）

　　鲤城区住宅小区长效管理工作方案

　　根据党中央、国务院和省、市部署要求以及区委、区政府工作安排，为进一步巩固我区老旧小区改造提升成果，实现老旧小区改造提升与后续维护管理的无缝衔接，通过市场化手段构建老旧小区长效管理机制，彻底解决老旧小区物业管理不能自治的问题，推动鲤城“高质量发展、高品质生活、高效能治理”目标落地落实，特制定本方案。

　　一、工作目标

　　根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等法律法规规定，以行政辅助的手段，指导和协助住宅小区成立业主大会、选举业主委员会、表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会章程》，并由业主大会决定选聘物业公司或自主管理等方式开展小区物业管理，推行小区物业社会化、市场化管理模式，解决小区物业长期无人管理或难于管理的问题，促进和谐社区建设。

　　二、工作措施

　　（一）明确组织体系和任务时限

　　1.区级成立工作领导小组。区级成立鲤城区住宅小区长效管理工作领导小组，由区政府区长担任组长，区政府分管副区长、区政协副主席、区住建局局长担任副组长，区直各有关部门、各街道办事处主要负责同志为成员，负责组织、指导、监督全区住宅小区长效管理工作；领导小组下设办公室挂靠区住建局。

　　2.街道成立工作推进组。各街道成立住宅小区长效管理工作推进组，由街道办事处主任担任组长，成员由挂钩社区的街道党政领导和社区书记/主任、副书记组成；工作推进组下设办公室，抽调2名工作人员专职负责。鲤城文旅投资集团、江南城建集团各安排4名工作人员参与各街道推进组工作。

　　3.社区成立工作小组。各社区成立住宅小区长效管理工作小组，由社区书记/主任担任小组长，成员由各分片包干负责的社区“两委”组成。区直各单位积极协助各自挂钩的社区居委会开展长效管理工作；鲤城公安分局下片民警主动配合所在社区居委会开展长效管理工作。

　　4.工作任务和完成时限。全区符合成立业主大会和业主委员会条件的住宅小区都应成立业主大会和业主委员会。老城区尚未成立业主大会和业委会的222个老旧小区（海滨48个、开元83个、鲤中57个、临江34个）应于2022年9月30日前全部完成组建工作，其中：第一批任务20%，于2022年3月30日前完成（每个社区至少完成1个）；第二批任务40%，于2022年6月30日前完成；第三批任务40%，于2022年9月30日前完成。江南新区四个街道尚未成立业主大会和业委会的老旧小区，应于2022年6月30日全面完成组建工作。

　　（二）推动区属国有企业承接老旧小区物业管理业务

　　鲤城文旅集团、江南城建集团应分别成立物业管理公司，负责承接住宅小区物业服务及区政府确定的物业管理、改造、修缮等任务。区属国有企业可按照“有偿微利”原则，结合老旧小区特点，制定区间收费标准，报经区政府备案后，供业主大会选择。

　　（三）实行小区物业管理有偿服务制度

　　按照“使用者付费”原则，推动小区实现物业社会化、市场化管理。

　　1.对聘请物业公司的小区。一是督促物业服务企业依照服务合同切实履行职责，提供“质价相符”的物业服务，引导企业向专业化、规范化、规模化发展，并积极参与创建示范达标活动，推动服务水平规范提升。二是督促业主自觉遵守物业管理规定，主动、足额缴纳物业服务费用，对恶意欠缴物业服务费用的，支持物业服务企业通过催告、申请支付令、仲裁、诉讼简易程序等进行追缴。

　　2.对实行业主自主管理的小区。通过召开业主大会，确定自治管理服务事项及收费标准，由业委会组织自治管理，并向业主收缴管理费用。

　　（四）加大力度提升小区造血功能

　　1.充分挖掘和整合老旧小区停车等公共资源，规范设置经营性停车泊位，所得收益经业主大会研究决定用于贴补小区日常管理及公共设备、设施维修费用。

　　2.有条件的老旧小区，在规划允许的前提下，可通过依法依规增建便民设施和经营性用房等增加租金收入，用于贴补老旧小区管理服务支出，推动老旧小区物业服务长效化管理。

　　3.通过物业管理行业协会等中介机构和资本机构，按照“有偿微利”原则，鼓励社会资本参与老旧小区改造、管理，盘活老旧小区资源。

　　三、工作流程

　　（一）成立筹备组

　　筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处和居民委员会代表组成，成员人数应为五人以上的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道挂钩社区的党政领导担任。筹备组应当以书面形式在物业管理区域内公告筹备组成员名单，公告时间不得少于7日，并可通过电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。业主均无异议的，筹备组正式启动业主大会和业委会组建的筹备工作。

　　（二）建立产权及业主名册

　　筹备组应登记、确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，建立《业主名册》等筹备工作所需资料，也可以向房屋登记机构等单位查阅、复制上述资料信息。以《业主名册》为基础信息确定业主投票权数。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。依法登记取得或者根据《民法典》“物权篇”规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分面积，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　（三）开展业委会候选人推荐和自荐工作

　　筹备组制定业主委员会候选人产生办法，鼓励热心业主报名参选业主委员会委员候选人，并严格核查参选人资格，确定业委会委员候选人名单。

　　（四）准备大会决议草案

　　筹备组草拟管理规约、业主大会议事规则，依法确定首次业主大会会议表决规则，制定业主委员会选举办法、业主委员会章程。

　　（五）召开业主大会公告

　　筹备组确定业主代表大会首次会议召开时间、地点和议程，应当于业主大会召开十五日前在物业管理区域醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

　　（六）召开业主大会、选举业主委员会

　　1.召开时限：筹备组应当自组成之日起六十日内召开业主大会。

　　2.大会任务：表决通过议事规则、管理规约和业主委员会章程，选举业主委员会。同时，选举业主委员会候补委员，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置，在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补。选举产生三至五人的业主监事会，行使对业主委员会的监督权。

　　3.召开形式：召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式。

　　4.参加要求：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　5.任期：业主委员会以其选举之日为成立日期，每届任期三至五年。

　　（七）业主大会表决门槛

　　1.一般共同事项：经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　2.筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

　　（八）业委会正式运作

　　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选主任一名、副主任若干名。推选结果应当在物业管理区域内公告，并可以采用电子信息方式告知全体主业。

　　（九）备案

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向区住建局备案。

　　（十）刻制印章

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　（十一）选聘物业管理公司

　　根据业主大会议定事项决定选聘物业公司或实施业主自治管理。

　　（十二）物业过渡时期的处理

　　业主大会已成立但未选举产生业委会的，或者业委会任期届满未如期换届改选的，可以由街道、社区及业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行小区管理工作。

　　四、党的组织

　　（一）扩大党组织覆盖面。扩大小区党的组织覆盖面，对无物业管理的未建立党支部的老旧小区、散居楼栋，全面推行党员街巷长、楼栋长、网格员“两长一员”机制，实现党的组织和党的工作全覆盖。发展壮大党员队伍，对老旧小区的入党积极分子，条件成熟的要抓紧发展；采取服务激励等措施，让流动党员主动亮出身份，及时转接组织关系；深化在职党员报到服务工作，机关、企事业单位在职党员带头到居住地小区党组织报到，积极参与小区党组织建设。

　　（二）优化党组织设置。推动小区党支部与业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业成员双向进入、交叉任职，通过法定程序将小区党支部书记推荐选举为业主委员会或业主监督委员会主任，将党支部班子成员推荐选举为业主委员会委员，新组建或新换届的业主委员会党员比例一般不低于50%。推动符合条件的物业服务企业建立党组织，小区物业服务企业党员负责人兼任小区党支部副书记或委员。

　　（三）完善组织工作机制。健全小区党支部领导业主委员会、业主监督委员会和物业服务企业制度，推动党的建设有关要求写入业主委员会、物业服务企业章程。推动小区党支部“两议两评两公开”议事协调机制，小区党支部引领各类组织和居民代表自主商议小区内部重大事项，参与社区党建联席会议共同商议涉及小区建设的重要议题。发挥廉情监督站作用，建立“两代表一委员”联系群众制度，灵活设置“两代表一委员”工作室，发挥“两代表一委员”贴近群众、参政议政的优势，让群众感到更平安、更幸福。

　　五、工作要求

　　（一）加强宣传引导

　　要广泛深入地进行群众性宣传发动，努力形成业主人人自觉参与的良好氛围。围绕老旧小区改造及长效管理机制、古城保护与海上丝绸之路世界文化遗产展示的关系，通过新媒体客户端全方位地进行宣传发动，号召全区广大干部群众积极参与老旧小区长效管理。区直各单位要结合职责参与宣传发动，并向领导小组办公室提出老旧小区改造提升及长效管理机制贯彻落实的意见和建议。各街道及社区要通过入户宣传、张贴海报、分发宣传品等方式，宣传小区成立业主大会和业主委员会的重大意义，宣传通过选聘或委托物业管理公司管理小区对于提高小区环境卫生、安防、设施设备维护、使用价值增值的重大意义，使广大业主充分了解业主大会、业委会的性质、职能和业委会的产生程序，做到家喻户晓，人人皆知，激发广大居民参与热情。

　　（二）加强业务培训

　　领导小组办公室要分期组织街道社区、业主委员会或业主代表及物业服务企业开展业务培训，重点普及《民法典》《物业管理条例》等法律法规和住建部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，规范指导操作，不断提升业务能力水平。

　　（三）加强经费保障

　　老城区无物业管理小区成立业主大会和业主委员会，并完成选聘物业管理公司工作的，区级财政按照每户100元或30元（与国有、街道或社区物业管理公司签订物业管理合同的，每户给予100元补贴；与其他物业管理公司签订物业管理合同的，每户给予30元补贴）下属地拨给街道办事处，作为老旧小区业主大会筹备组人员通信、交通、就餐等费用补贴。公务员及事业单位工作人员不得领取上述补贴。

　　（四）加强督促检查

　　充分发挥区纪委监委“室组地”监督机制作用，及时纠正各类苗头性、倾向性问题，推动老旧小区长效管理健康发展。区住建局要加大督促检查工作力度，围绕重要时段，紧盯目标、推动落实，对执行有力、成效显著的给予表扬奖励，对拖延怠慢、落实不到位予以通报批评。